ModüllerMekân & Altyapı

Arsa Tahsisleri

Ön tahsisten tapu devrine kadar 4562 sayılı Kanun'a göre düzenlenmiş, 11 aşamalı arsa tahsis süreci.

Günlük işleyişte ne değişir

Tahsis dosyası klasörde değil ekranda: hangi firma hangi aşamada, süresi ne zaman doluyor, tapusu verilebilir mi — liste ekranından görünür.
Taahhüt süresini kaçıran firmayı bulmak için sözleşme klasörü taranmaz; şart doğduğunda tahsis zaten geri alma uygunluğuna düşmüştür.
Tapu devri ve geri alım iade bedeli hesabı elle yapılmaz; hukuk müşavirine gidecek dosya gerekçesiyle birlikte hazırdır.
Taksit tahsilatı ile tahsis dosyası aynı yerde durur; muhasebeye 'bu firma kaç taksit ödedi' diye sorulmaz.
Denetim geldiğinde ruhsat ve sicil kayıtlarının kanuni saklama süresi içinde olduğu ayrıca ispat edilmez; kayıtlar zaten yasal gerekçesiyle işaretlidir.

Neden var

Arsa tahsisi, OSB'nin en çok hukuki risk taşıyan işlemidir. Taahhüdün tutulup tutulmadığı, geri alım şartının doğup doğmadığı, tapu devrinin verilip verilemeyeceği — hepsi 4562 sayılı Kanun'un maddelerine bağlıdır. Bu işlerin sözleşme klasöründen ve kişisel takvimlerden yürütüldüğü yerde bir tahsisin süresi sessizce kaçar.

Modül bu maddeleri yoruma bırakmaz. Aşama geçişlerinin şartları, taahhüt süreleri, geri alım eşiği ve tapu devri kontrolü kanunun kendi kriterlerine göre sistemde tanımlıdır; şart sağlanmadan bir sonraki aşamaya geçilemez, geçilemediğinde de sebebi ekranda yazar.

Kararlar hesaplanır ve gerekçesiyle birlikte kayda geçer. 'Bu tapu neden şerhli verildi', 'bu firmaya ne kadar iade edilecek', 'geri alma şartı ne zaman doğdu' sorularının cevabı denetimde ya da davada dosya olarak hazırdır.

Neler yapabilirsiniz

Aşağıdakiler sistemde gerçekten bulunan işlevlerdir; her biri bir ekrana ya da bir işleme karşılık gelir.

Tahsis kaydı ve aşamalar

Parsel, katılımcı firma ve tesisi tek kayıtta bağlayan tahsis dosyası; 11 aşamalı tahsis süreci ekrandan yürütülür.

01Tahsis kaydı parseli, katılımcı firmayı ve tesisi tek yerde bağlar — kimin hangi parseli hangi sıfatla kullandığı tek kayıttan okunur
02Hukuki biçim ayrı ayrı tanımlanır: satış, kiralama, irtifak hakkı ve bedelsiz tahsis
03Müteşebbis heyet veya yönetim kurulu karar referansı kayda işlenir; hangi karara dayanarak tahsis edildiği yıllar sonra karar defterinde aranmaz
0411 aşama geçişi ekrandan tek tek yapılır: Ön Tahsis, Tahsis Kararı, Sözleşme İmzalama, İnşaat Halinde İşaretleme, Üretime Geçiş, Tapu Devri, Tahsis Devri, İptal, Geri Alma, Bedelsiz Tahsis Geri Alma ve Taksit Tahsilatı
05Şartı sağlanmayan geçiş yapılamaz; sistem işlemi durdurur ve hangi şartın eksik olduğunu yazar
06Tahsisin başka firmaya devri varsayılan olarak OSB iznine tabidir; bu kural OSB bazında ayardan açılıp kapatılır
07İptal ve geri alma gerekçesi serbest metin olarak kalıcı kaydedilir — 'neden iptal edilmişti' sorusunun cevabı kayıtta durur
08Tahsis kaydı parsel ve tesis karnelerinde de görünür; üç ayrı yerde üç ayrı tahsis listesi tutulmaz

Taahhüt ve süre takibi

İnşaat ve üretim taahhüt süreleri sözleşme tarihinden otomatik hesaplanır; süre kaçıran tahsis kendiliğinden geri alma uygunluğuna düşer.

01İnşaat ve üretim son tarihleri sözleşme tarihinden otomatik hesaplanır (varsayılan: inşaat 12 ay, üretim 24 ay)
02Bu süreler OSB'nin kendi ayarından değiştirilir; mevzuat pratiği değişirse yazılım güncellemesi beklenmez
03Her tahsis kaydında inşaat ve üretim son tarihi ayrı ayrı yazılıdır; takip kimsenin kişisel ajandasına kalmaz
04Süresi geçen tahsis kendiliğinden geri alma uygunluğuna düşer — şartın doğduğunu kimsenin fark etmesi gerekmez
05Firma üretime geçtiğinde ekrandan işaretlenir ve üretim taahhüdü kapanır; bu işaret aynı zamanda tapu devri kararında da esas alınır

Tapu devri kararı

Tapunun verilip verilemeyeceği, şerhli mi şerhsiz mi olacağı ve ipotek durumu kanun maddesine göre değerlendirilir; sonuç gerekçesiyle kayda geçer.

01Tapu devri kontrolü: üretime geçme durumu, ödemenin tamamlanmış olması, teminat ve taahhütname durumu birlikte değerlendirilir; sonuç 'devredilebilir' ya da 'devredilemez' olarak gerekçesiyle yazılır (Md. 18/6)
02Üretime geçmemiş firmanın tapusuna geri alım hakkı şerhi konur; üretime geçen firma şerhsiz tapu alır
03Üç alternatif yol ayrı ayrı tanımlanır: teminat mektubu, noter tasdikli taahhütname ve sabit yatırımın %50'si oranında yatırım kredisi
04İpotek durumu: nitelikli yatırım kredisi yolundan verilen tapu, Bakanlık kredisi kullanan OSB'lerde ipotekli, diğer hâlde ipoteksiz işaretlenir (Md. 18/6)
05Karar o günkü bilgilerle kayda geçer; denetimde ya da davada 'bu tapu neden şerhli verildi' sorusunun cevabı gerekçesiyle hazırdır
06Karar elle hesaplanmadığı için kişiden kişiye değişmez; iki farklı personel aynı dosyada aynı sonucu görür

Bedelsiz tahsis rejimi

İstihdam ve yatırım taahhüdü izlenir; mahkeme kararı aranmayan geri alma kanuni eşik üzerinden değerlendirilir ve sonuç dondurulur.

01Asgari istihdam taahhüdü izlenir (kanuni asgari yaklaşık 10 kişi) — Ek Madde 3 / Geçici Madde 9
02Taahhüt edilen sabit yatırım tutarı, yatırım tamamlama son tarihi ve gerçekleşen yatırım yüzdesi kayıtta tutulur
03Mahkeme kararı aranmayan geri alma, kanuni eşik olan taahhüt yatırımının %50'si üzerinden değerlendirilir
04Gerçekleşme eşiğin altındaysa yapılar OSB'ye bedelsiz devrolur; eşik ve üzerindeyse gerçekleşen değer yeni yatırımcı tarafından tazmin edilir
05Değerlendirme sonucu kayda dondurulur; sonradan yapılan hesap değişikliği geçmişte verilmiş kararı geriye dönük bozmaz
06Bedelsiz tahsis dosyası normal tahsisten ayrı bir bölüm olarak izlenir; teşvik şartlarının takibi genel tahsis takibine karışmaz

Bedel, taksit ve iade hesabı

Peşin veya taksitli tahsis bedeli satır satır izlenir; geri alım iade bedeli yeniden değerleme oranıyla hesaplanır, elle hesap yapılmaz.

01Tahsis bedeli peşin ya da taksitli olarak tanımlanır
02Taksit planı satır satır tutulur: sıra no, vade tarihi, borç tutarı ve ödenen tutar
03Plan toplamı tahsis bedeline tam eşitlenir; yuvarlamadan doğan kuruş farkı son taksite bindirilir — plan ile sözleşme arasında kuruşluk sapma bile kalmaz
04Taksit tahsilatı ekrandan işlenir ve muhasebe/tahsilat tarafına kaydedilir; 'bu firma kaç taksit ödedi' sorusu için ayrı bir liste tutulmaz
05Çoklu para birimi desteklenir; döviz üzerinden yapılan tahsisler kendi para biriminde izlenir
06Geri alım iade bedeli: üretime geçmemiş firmaya ödenecek tutar, ödenen bedelin yeniden değerleme oranıyla güncellenmiş hâli olarak hesaplanır (Md. 18/7 ve Geçici Md. 15, VUK 213 yeniden değerleme oranı) — elle hesap ve pazarlık konusu olmaz

Kanunun kayıt tarafındaki karşılığı

Aşama sırasından saklama sürelerine kadar 4562 sayılı Kanun'un hükümleri kayıt düzenine yerleştirilmiştir; eşikler ve süreler ayardan güncellenir.

01Aşama sırası doğrudan kanun metnine göre kurulmuştur: Ön Tahsis → Tahsis Kararı → Sözleşme → İnşaat → Üretim → Tapu Devri; her geçiş kanuni şarta bağlı doğrulanır
02İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı kayıtları 10 yıl (Md. 22), Yapı Ruhsatı kayıtları bina ömrü boyunca yani en az 30 yıl (Md. 23) saklanır; kişisel veri temizliği bu kayıtları yasal gerekçesiyle atlar, yanlışlıkla silinmez
03Tesis sicili ile hissedar ve pay sicili kalıcı saklamalıdır (Md. 14) — hiçbir otomatik temizleme bu kayıtlara dokunamaz
04Hisse devri ve iptalinde kayıt silinmez, 'Pasif' işaretlenir; mülkiyet geçmişi kanuni ispat için korunur
05OSB'nin özel hukuk tüzel kişiliği olması (Md. 5) kurum kimliği tanımında esas alınmıştır: kurum kaydı kamu kurum kodu yerine ticaret sicil kimliği üzerinden kurulur
06Detaylı Parsel Sorgulama ekranı tek sorguda parsel başına açık tesisleri, istihdamı, geçerli işyeri açma / yapı / yapı kullanma ruhsatlarını, malik ve pay dağılımını ve altyapı aboneliklerini birleştirir — denetim öncesi hazırlık tek ekranda yapılır
07Kanuni eşikler ve süreler ayardan güncellenebilir; kanun değişirse yazılım güncellemesi beklenmeden yeni değer girilir

Entegrasyonlar

Tapu Müdürlüğü kayıtları — tapu devri, geri alım hakkı şerhi ve ipotek durumu
Noter — tasdikli taahhütname süreci
Banka teminat mektubu ve Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı kredi süreci
Banka sanal POS — taksit tahsilatı
Muhasebe ve tahsilat tarafı — taksit ödeme kaydı

Mevzuat ve standartlar

4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu — genel tahsis rejimi
4562 Madde 18, 6. fıkra — tapu verilme şartları, geri alım hakkı şerhi, teminat mektubu ve noter taahhütnamesi, %50 yatırım kredisi, ipotek
4562 Madde 18, 7. fıkra — geri alım iade bedeli
4562 Ek Madde 3 / Geçici Madde 9 — bedelsiz tahsis, istihdam ve yatırım taahhüdü, mahkeme kararı aranmayan geri alma
4562 Geçici Madde 15 — iade bedelinin güncellenmesi
4562 Madde 14 — bölge müdürlüğü sicilinin kalıcı saklanması
4562 Madde 22 — İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı kayıtlarının 10 yıl saklanması
4562 Madde 23 — Yapı Ruhsatı kayıtlarının bina ömrü boyunca (≥30 yıl) saklanması
4562 Madde 5 — OSB'nin özel hukuk tüzel kişiliği
VUK 213 — yeniden değerleme oranı
ISO 4217 — para birimi kodu

Birlikte çalıştığı modüller

Bu modülü kendi verinizle görün.

Demo talep edin